注文住宅の諸費用はいくら？相場と内訳、払えない時の対処法を解説

このコラムでは、注文住宅を新築する際にかかる諸費用の相場や内訳について、シミュレーションを交えながら詳しく解説します。

ローンに組み込むなど、諸費用が払えない時の対処法についても紹介しますので、家づくりの資金計画の参考にしてくださいね。

 

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コラムのポイント

・注文住宅の諸費用は、土地購入費用+建築費用の約10％が目安です。

・注文住宅を建てる際は、必要な諸費用の種類と相場や、現金が必要になるタイミングと金額を把握しておくことで、より現実的な資金計画を立てられます。

・土地代金や諸費用の支払いが難しい場合は、分割融資やつなぎ融資を活用する方法があります。ローンはできるだけ返済負担が少ない方法を探して賢く利用することで、理想のタイミングでマイホームが実現しやすくなります。

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注文住宅の新築でかかる諸費用の相場

注文住宅の新築でかかる諸費用は、土地購入費用+建築費用の約10％が目安になります。

土地なし・土地ありでそれぞれ注文住宅を新築した場合の諸費用の目安は以下のようになります。

 

 

注文住宅の諸費用の内訳

次に、注文住宅でかかる諸費用の内訳を紹介します。諸費用は主に以下の4種類に分けられます。

• ①土地購入関連
• ②建物建築関連
• ③住宅ローン関連
• ④その他

1つずつ詳しい内訳を解説していきますね。

 

①土地購入関連の諸費用

申込証拠金

申込証拠金は、不動産の購入を申し込む際に、申し込みの意思を明確に示すために、売主や売買契約を仲介する不動産業者に支払うお金のことです。

「予約金」もしくは「申込金」とも呼ばれます。

申込証拠金の相場は約1～10万円で、のちに支払う「手付金」に充当されます。

 

手付金

契約締結の証として物件価格の一部を先に支払うためのお金です。支払った手付金は最終的に物件購入費に充当されます。

一般的な手付金の相場は物件価格の5～10％で、売買契約日に原則として現金で支払う必要があります。

 

仲介手数料

仲介手数料とは、土地を購入する不動産会社に支払う手数料のことです。

仲介手数料の上限は不動産価格×3％+6万円で、一般的に売買契約時に半額、決済（引渡し）時に半額を支払います。

土地代金が1,200万円の場合、仲介手数料は1,200万円×3％+6万円＝42万円となります。

 

土地購入契約時の印紙税

土地購入時に不動産売買契約書に貼る印紙代で、契約金額によって税率が変わります。

不動産売買契約書の印紙税は、令和9年3月31日までは以下の表の軽減税率が適用されます。

契約金額	本則税率	軽減税率
500万円超1,000万円以下	1万円	5,000円
1,000万円超5,000万円以下	2万円	1万円
5,000万円超1億円以下	6万円	3万円
1億円超5億円以下	10万円	6万円

（参考）国税庁ホームページ｜不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

 

上記の表から、土地の契約金額が1,200万円の場合の印紙税は1万円となります。

 

登記費用（登録免許税・司法書士報酬）

土地の所有権移転登記時には、登録免許税を納める必要があります。

登録免許税の税額は土地や建物の評価額に応じて決まり、土地の所有権移転登記時の登録免許税は以下のように計算します。

登録免許税　＝　土地の評価額　×　1.5％

※令和8年3月31日までの間に登記を受ける場合の軽減税率になります。

（参考）国税庁ホームページ｜No.7191 登録免許税の税額表

土地の評価額が900万円の場合、登録免許税は900万円×1.5％で13万5,000円になります。

なお、司法書士に登記手続きの代行を依頼する場合は、別途報酬が必要で、相場は3～6万円です。

 

②建物建築関連の諸費用

建築工事請負契約時の印紙税

土地の売買契約時と同様、建物の建築工事請負契約時にも契約書に貼る印紙代が必要です。

建築工事請負契約書の印紙税は、土地売買契約時と同様に、令和9年3月31日までは以下の表の軽減税率が適用されます。

契約金額	本則税率	軽減税率
500万円超1,000万円以下	1万円	5,000円
1,000万円超5,000万円以下	2万円	1万円
5,000万円超1億円以下	6万円	3万円
1億円超5億円以下	10万円	6万円

（参考）国税庁ホームページ｜建設工事請負契約書の印紙税の軽減措置

 

上記の表から、建物の工事請負契約金額が3,500万円の場合、印紙税は1万円となります。

 

地盤調査費用

土地を購入した後、地盤の強さを調査するための費用です。

地盤調査の方法は一戸建ての場合「スウェーデン式サウンディング構造試験」が一般的で、費用は5万円～が目安になります。

調査の結果、地盤改良が必要な場合は地盤状況に合わせた地盤補強工事を実施します。地盤補強工事費は一般的に工事費用（別途工事費）に含まれることが多くなっています。

 

建築確認申請費

建築する建物が建築基準法や地域の条例に適合しているかを確認するために、管轄の自治体に確認申請を行う費用です。

着工前書類確認、中間検査、完了検査の手数料に加え、提出図面作成や諸経費などがかかります。

費用は自治体や住宅の規模によって変わってきますが、合計で10～50万円程度が目安になります。

 

地鎮祭・上棟式の費用

地鎮祭とは、無事に工事が完了できるように、地域の神様に祈る儀式で、費用相場は5万円前後です。

上棟式は建物の骨組みが完成したことを祝う儀式で、費用相場は10～30万円程度になります。

最近は儀式自体を省略したり簡易化したりするケースも多くなっていますが、一般的な地域の傾向を施工会社に確認し、実施するかどうか検討しましょう。

 

近隣あいさつ費用

着工前に近隣にあいさつ回りをする際の手土産代などの費用です。1軒あたり500～1,000円前後が目安となります。

あいさつ回りの際は、向こう三軒両隣に加えて、裏手など敷地が隣接する家にも訪問しておきましょう。

 

建物の登記関係費（登録免許税・司法書士報酬）

土地と同様に、建物についても所有権を明らかにするための登記手続きが必要です。

建物の登記手続きに必要な登録免許税の種類と税率は以下の通りです。

マイホームを新築する場合は、令和9年3月31日まで建物所有権保存登記および抵当権設定登記には軽減税率が適用されます。

登記の種類	税率	軽減税率
建物の表題登記	非課税	非課税
建物所有権保存登記	法務局の認定価格　×　0.4％	自己居住用の新築住宅（マイホーム）を取得した場合：0.15％ マイホームで特定認定長期優良住宅・認定低炭素住宅を新築した場合：0.1％ （令和9年3月31日まで）
抵当権設定登記 （ローン利用時）	債権金額　×　0.4％	自己居住用の新築住宅（マイホーム）を取得した場合…0.1％ （令和9年3月31日まで）

（参考）国税庁ホームページ｜No.7191 登録免許税の税額表

 

新築注文住宅の建物認定価格は建築費の6割程度となることから、建築費用が3,500万円の建物所有権保存登記にかかる登録免許税の目安は2,100万円×0.15％＝3万1,500円となります。

また、抵当権設定登記にかかる登録免許税は、住宅ローン借入額が4,000万円の場合、4,000万円×0.1％＝4万円となります。

 

③住宅ローン関連の諸費用

貸借契約時の印紙税

住宅ローンの契約時に貸借契約書に貼付する印紙代です。

契約金額（借入額）に応じて以下のように税額が決まっています。なお、住宅ローン契約には軽減税率は適用されません。

契約金額	税額
10万円以下	200円
10万円超50万円以下	400円
50万円超100万円以下	1,000円
100万円超500万円以下	2,000円
500万円超1,000万円以下	1万円
1,000万円超5,000万円以下	2万円
5,000万円超1億円以下	6万円
1億円超5億円以下	10万円

（参考）国税庁ホームページ｜No.7101 不動産の譲渡・土地の賃貸借・消費貸借・運送等に関する契約書

 

融資事務手数料

住宅ローン借り入れの際に、金融機関に支払う手数料です。

金融機関によってタイプや金額が異なるため、事前に確認しておきましょう。

タイプ	手数料相場
定額タイプ （借入金額にかかわらず手数料の金額が一定）	3～5万円程度 事務手数料とは別に保証料が必要となることが多い
定率タイプ （借入金額により手数料の金額が異なる）	借入金額 × 2.2％程度

借入金額が4,000万円の場合、定率タイプの融資事務手数料は4,000万円×2.2％で88万円となります。

 

ローン保証料

返済が困難となった場合に備え、連帯保証人の代わりに保証会社に保証を依頼するために支払う費用です。融資事務手数料が定額タイプの場合に必要になるケースが多くなっています。

ローン保証料は借入金額、借入期間、金融機関（保証会社）によって費用が変わってきます。契約時全額前払い（外枠方式）または金利上乗せ（内枠方式）の2種類があり、それぞれの費用相場は以下の通りです。

タイプ	手数料相場
全額前払い（外枠方式）	借入金額 × 2％前後
金利上乗せ（内枠方式）	適用金利に0.2～0.3％程度上乗せ

借入金額が4,000万円の場合、全額前払いタイプのローン保証料目安は4,000万円×2％で80万円となります。

金利上乗せタイプは初期にまとまった費用は必要ありませんが、金利が上乗せされるためトータルで支払う保証料は多くなります。

また、金融機関によっては融資事務手数料、保証料ともに無料の場合もありますが、その分金利が高めに設定されていることも多いため、返済額も含めたトータルで比較するようにしましょう。

 

団体信用生命保険特約料

ローンの契約者が亡くなったり、高度障害状態になったりした場合に、ローンの残債が補償される「団体信用生命保険（団信）」の特約料です。

団信の保険料自体は、住宅ローンの金利に含まれていることがほとんどですが、3大疾病や要介護状態など、死亡や高度障害状態以外でも補償が適用になる特約を付けると、年0～0.4％程度の金利が上乗せされるケースが多くなっています。

 

火災保険料・地震保険料

住宅ローンの利用にあたっては、火災保険への加入がほぼ必須となります。

新築木造住宅で建物価格が3,000万円、家財保証500万円付きの場合の火災保険料は年間4～6万円、地震保険にも加入する場合は年間7～12万円程度が相場です。

 

 

④その他の諸費用

注文住宅では、土地・建物費用、住宅ローン関連以外にも諸費用がかかります。

例えば、新居完成後の引っ越し費用がかかり、現在の住まいを建て替える場合は入居までの仮住まい費用も必要です。

引っ越し費用の相場は、2～4人家族でおよそ7万円～10万円程度が目安です。3・4月の繁忙期や、移動距離が長いと料金は高くなりますので、早めに数社に見積りを取っておくのがおすすめです。

また、新生活にあたって家具、家電を新調するケースも多くなります。住宅金融支援機構によると、一戸建ての新築後約1年以内に購入した耐久消費財の平均的な金額は201万円というアンケート結果が出ています。

（参考）住宅金融支援機構ホームページ｜住宅取得に係る消費実態調査

ただし、数値はあくまで平均的な費用ですので、自身のケースで必要な家具・家電類をリストアップして予算を確保しておきましょう。

 

注文住宅完成後に支払う税金

不動産取得税

注文住宅を新築して家や土地を取得した際は、不動産取得税を納める必要があります。不動産取得税は、土地・建物の所有権移転登記をしてからおよそ3～6か月ほどで届く「納税通知書」で支払います。

新築住宅の場合、不動産取得税は固定資産評価基準（課税標準）に税率を掛けて計算されます。住宅の場合は土地・家屋ともに税率は3％です（令和9年3月31日までに取得した不動産に対する税率）。

なお、マイホームに関する不動産取得税は、宅地の評価額を1/2とする特例や、住宅を新築した場合に家屋の課税標準から1,200万円（長期優良住宅は1,300万円）を控除する特例などがあります（床面積の要件あり）。

（参考）

茨城県ホームページ｜不動産取得税について
茨城県ホームページ｜住宅及び住宅用土地を取得した場合の不動産取得税の軽減について
国税庁ホームページ不動産取得税に係る特例措置

 

土地評価額900万円、建物評価額が2,100万円の場合、特例適用後の不動産取得税は以下のように試算できます。

 

固定資産税・都市計画税

固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日時点の土地、家屋の所有者に対して課税される税金で、新築後毎年、年4回に分けて支払う必要があります。

固定資産税・都市計画税は固定資産課税台帳に登録された価格が課税標準額となり、茨城県筑西市の場合の税率は以下の通りです。

• 固定資産税＝課税標準額　×　1.4％
• 都市計画税＝課税標準額　×　0.23％

（参考）
筑西市ホームページ｜固定資産税とは
筑西市ホームページ｜都市計画税とは

 

マイホームの固定資産税は、新築や購入後、2階建てまでの戸建て住宅の場合は3年間、3階建て以上の場合は5年間、税額が1/2になります。また、取得した住宅が長期優良住宅の場合は減額期間が2年延長されます。

（参考）
国土交通省ホームページ｜新築住宅に係る税額の減額措置
国土交通省ホームページ｜認定長期優良住宅に関する特例措置

 

 

諸費用が払えない時の対処法

住宅ローンは通常、土地と建物の両方を担保として、建物完成時や入居時に融資が実行されます。

そのため、土地代や、仲介手数料、融資事務手数料などの諸費用は、建物が完成していないタイミングで必要な費用は住宅ローンで支払うことができません。

この章では、諸費用や土地代金を自己資金でカバーできない場合の対処法を紹介します。

 

諸費用込みでローンを組み分割融資を受ける

土地代金や諸費用を含めて借入れができ、建物完成前に複数回に分けて融資（分割融資）してくれる金融機関や住宅ローン商品を利用する方法です。

分割融資を受ければ、利息の増加を最小限に抑えながら、土地代金や工事着工金、ローン諸費用など、完成前に発生するまとまった支払いに対応できます。

なお、土地の申込金（約10万円）や手付金（土地代金の5～10％）は、融資を受ける前に必ず現金で必要になるため注意しましょう。

ただし、住宅ローンに組み込める諸費用の範囲は金融機関ごとに異なります。また、諸費用をローンに組み込むと物件価値を超えた借入額となるため審査が厳しくなる可能性も。月々の返済額も増えるため、安定して返済していけるかどうか、資金計画を立てて検討することが重要です。

 

諸費用だけ別にローンを組む（つなぎ融資）

住宅ローンとは別に、建物完成までのつなぎとしてローンを組んで融資を受け、諸費用を支払う方法です。

金融機関によって異なりますが、諸費用のためのつなぎ融資は、借入金の用途が自由なフリーローン等を利用することが多くなります。

つなぎ融資で借り入れた金額は住宅ローンの融資実行後に一括返済し、それまでは利子のみを返済することになります。

つなぎ融資を受けると、建物完成前に必要な諸費用や引っ越し費用、税金などさまざまな支払いに充てられるため、手持ちの現金を大きく減らさずに済む点がメリットです。

ただし、つなぎ融資は住宅ローンよりも金利が高い（2～4％前後）ため、返済負担が大きくなります。また、融資期間が短いため住宅ローン控除の対象外になる、2つのローン両方で手数料がかかるなどのデメリットもあります。

諸費用はできるだけ現金で用意し、融資を受ける場合は最小限で済むようにするのがおすすめです。

 

両親や祖父母から住宅資金の援助を受ける

両親や祖父母から資金援助を受けられる場合は、贈与を受けて自己資金を増やす方法もあります。

父母や祖父母などの直系尊属から、住宅の新築・取得やリフォームなどの資金贈与を受けた場合、「住宅取得等資金にかかる贈与税の非課税措置」によって最大1,000万円まで贈与税が非課税になる減税制度があります。

（参考）
国土交通省ホームページ｜住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置
国税庁ホームページ｜No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税

新築にあたって両親や祖父母から資金援助を受ける予定の方は、制度を活用することで贈与税の負担を抑えながら自己資金を増やせますので検討してみましょう。

 

 

注文住宅の費用を賢く減らす方法

家は建ててからも税金や光熱費、メンテナンス費用などさまざまなお金がかかってくるため、建てる際に必要な費用だけでなく、将来の収支も踏まえて選択していくことが重要になります。

注文住宅の費用や住んでからのコストを賢く減らす方法についてまとめます。

 

土地選びのポイント

新たに土地を購入して注文住宅を建てる場合は、土地を整えるためにかかるコストが少ないかどうかをチェックして選びましょう。

例えば、地盤が弱い土地は地盤改良費が高くなりますし、ライフラインが整っていない土地は水道引き込みなどの工事費が増えます。

また、地震や台風、河川氾濫、土砂崩れなどの災害リスクが低い立地を選ぶことも重要です。ハザードマップを確認して、「土砂災害特別警戒区域」「災害危険区域」「浸水想定区域」などに指定されている土地はできるだけ避けるようにしましょう。

 

住宅ローンの頭金を増やす

住宅ローンの頭金を増やせば、借入額が少なくなり、事務手数料や保証料、金利負担を減らすことができます。

自己資金を増やすために定期的に貯蓄する、両親や祖父母から資金援助を受けるなど、借入額を減らす方法はいくつかあります。

実現したい暮らしに応じて、最適な建築時期や総費用は変わってきますので、家づくりを検討し始めた段階で、資金計画のアドバイスを受けられる勉強会やFP相談などを利用するのがおすすめです。

感動ハウスでは家づくり無料相談会を随時開催しています。

資金計画、土地探し、理想の間取り、住宅ローンなど、家づくりに関するさまざまな疑問、お悩みに、経験豊富な住宅アドバイザーが親身になってお応えしますので、お気軽にご相談ください。

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諸費用の範囲・内訳を明確にする

見積書において、建築費用とそれ以外の費用の範囲をしっかりチェックすることで、より正確に必要な諸費用を見積もった上で資金計画を立てられます。

住宅ローンに含められる費用や項目がどれなのか、つなぎ融資を受けるとしたら具体的な金額はどれくらいになりそうかなど、見積書で不明な部分は施工会社に確認しながら、できるだけ細かく把握しましょう。

 

諸費用の節約によるデメリットも考慮する

諸費用がより安くなる方法やローンを選ぶことも大切ですが、1つの諸費用を節約したことによるデメリットも忘れずに考慮する必要があります。

例えば、金融機関によっては、住宅ローンの保証料が無料のケースがあります。保証料が無料であれば数十万円を節約できるのでお得に思えますが、その分事務手数料が高くなっていたり、保証料が金利に上乗せされていたりすることもあります。

注文住宅の費用は、一部分の安さだけを重視するのではなく、総額で比較し、将来にかかるコストまでシミュレーションした上で選択することが重要です。

 

補助金や減税制度を活用してトータルの負担を減らす

長期優良住宅やZEHなど性能の高い家を建てる場合、国や自治体の補助金を活用できるほか、住宅ローン減税でも優遇されているため初期負担を抑えられます。

さらに、長期優良住宅は登録免許税や不動産取得税、固定資産税が通常の住宅より優遇され、耐震等級が高い住宅は地震保険の割引率もアップします。

高性能住宅は初期の建築コストが多めにかかりますが、補助金や減税制度を利用して建てることで負担を最小限にして、長期的には光熱費やメンテナンス費用を抑えられるため、長い目で見ればお得になります。

 

 

 

まとめ

注文住宅を建てる際は、必要な諸費用の種類と相場や、現金が必要になるタイミングと金額を把握しておくことで、より現実的な資金計画を立てられます。

また、土地代金や諸費用の支払いが難しい場合は、分割融資やつなぎ融資を活用する方法があります。ローンはできるだけ返済負担が少ない方法を探して賢く利用することで、理想のタイミングでマイホームが実現しやすくなります。

また、家づくりの成功には信頼できる施工会社選びが重要です。理想の家が実現できる土地選びのサポートや、高性能住宅、最新の補助金に対応できるなど、現在だけでなく将来のコストも抑えて、長く快適に住める家を実現できる施工会社に相談することをおすすめします。

感動ハウスは、茨城・栃木で家づくりを資金計画、土地探しからお手伝いします。家づくり無料相談会を随時開催しておりますので、お気軽にご相談ください。

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