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2025(令和7)年住宅ローン控除の概要|条件と控除額シミュレーション、必要書類など分かりやすく解説

2025年住宅ローン控除の条件と必要書類

このコラムでは、2025年に住宅ローンを利用して住宅を取得する予定の方へ、住宅ローン控除の概要利用方法について分かりやすく解説します。

住宅ローン控除を受けられる条件減税額の計算方法申請方法必要書類などをチェックして、最大限に減税効果を得ながらお得にマイホームを取得するための参考にしてください。

 


コラムのポイント

  • ・住宅ローン控除は、マイホーム取得を支援する減税制度で、住宅ローンの年末残高の0.7%が最大13年間所得税または住民税から控除され、還付金が受けられます。
  • ・住宅ローン控除を受けるには床面積や省エネ基準、所得金額などの条件があるため、事前にあてはまるかチェックしておきましょう。
  • ・2025年は、長期優良住宅やZEH水準省エネ住宅、子育て世帯・若者夫婦世帯は減税対象となる借入限度額が高くなるよう優遇されています。ただし、実際に還付される金額はローン残高や個人の税額によって変わるため、ご自身のケースでシミュレーションすることがポイントです。

 

 

 

住宅ローン控除とは

住宅ローン控除とは

住宅ローン控除とは、マイホームの取得を支援するための減税制度です。

住宅ローンを利用して住宅の新築やリフォーム・リノベーションなどをした場合、最大13年間、各年末の住宅ローン残高の0.7%が所得税から控除されます。

所得税だけでは控除しきれなかった場合は「住民税」(上限:9.75万円)からも控除されます。

 

 

住宅ローン控除を受けられる条件

住宅ローン控除を受けられる条件

新築の場合の、住宅ローン控除を受けるための条件は以下のようになっています。

新築は注文住宅の建築、建売・分譲住宅の購入どちらも対象です。また、不動産会社がリフォームやリノベーションして販売する住宅(買取再販住宅)の購入でも利用できます。

利用できる住宅の条件 利用できる人の条件
  • ・マイホームであること(自己居住のための住宅)
  • ・床面積50㎡以上 ※新築で令和7年末までに建築確認するなら40㎡以上でもOK(この場合合計所得要件も1,000万円以下でOK)
  • ・引き渡しまたは工事完了から6か月以内に入居する
  • ・現行の耐震基準に適合(耐震等級1以上)
  • ・省エネ基準に適合 ①外皮基準断熱等級4以上 ②一次エネルギー消費量等級4以上
  • ・合計所得金額2,000万円以下
  • ・住宅ローン借入期間10年以上

(参考)国土交通省ホームページ|住宅ローン減税

 

新築で建築確認が2024年1月以降の場合、省エネ基準に適合していない場合は住宅ローン控除を受けられない点に注意が必要です。

また、住宅ローン控除が適用されるのは合計所得金額が2,000万円以下の年のみです。例えば、一時的に所得が増え2,000万円以上になった年は利用できませんので注意しましょう。

 

省エネ基準適合住宅の具体的な条件は、以下で解説しています。

 

住宅ローン控除は中古住宅やリフォームでも利用できる

住宅ローン控除は中古住宅の購入や、リフォーム(増改築)で住宅ローンを利用した場合も適用できます。

中古住宅の場合は、新築の要件に加えて、昭和57年以降に建築されているか、現行の耐震基準をクリアしていることが条件です。  

リフォームの場合は、基準に適合する一定の内容の工事を行うこと、工事費用が100万円以上あることなどが条件となります。

〈住宅ローン控除の対象となるリフォーム工事〉
  • ・大規模の修繕または模様替えの工事(増築、改築、建築基準法に規定による)
  • ・マンションなど区分所有部分の床、階段または壁の過半について行う一定の修繕・模様替の工事
  • ・家屋の居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関または廊下の一室の床、壁の全部について行う修繕・模様替えの工事
  • ・耐震改修工事
  • ・一定のバリアフリー改修工事
  • ・一定の省エネ改修工事

 

 

住宅ローン控除の減税対象となる借入上限額

住宅ローン控除の借入上限額

住宅ローン控除が適用できる借入額は、上限が決められています。

住宅ローン控除が適用できる借入上限額は「借入限度額」と言います。

例えば、借入限度額が4,000万円で、年末に6,000万円のローン残高がある場合、残高のうち2,000万円の部分については減税額の計算に算入されません。

また、住宅ローン控除の借入限度額は、住宅の種類や性能に応じて変わります。

令和6・7年に入居する場合の住宅ローン控除の借入限度額は以下の通りです。    

新築/既存等 住宅の環境性能 借入限度額 控除期間

新築住宅

買取再販

長期優良住宅・低炭素住宅
  • 子育て世帯・若者夫婦世帯:5,000万円
  • その他の世帯:4,500万円
13年間
ZEH水準省エネ住宅
  • 子育て世帯・若者夫婦世帯:4,500万円
  • その他の世帯:3,500万円
省エネ基準適合住宅
  • 子育て世帯・若者夫婦世帯:4,000万円
  • その他の世帯:3,000万円
その他の住宅※ 0円 -
既存住宅

長期優良住宅・低炭素住宅

ZEH水準省エネ住宅

省エネ基準適合住宅

3,000万円 10年間
その他の住宅 2,000万円
リフォーム - 2,000万円

※令和5年末までに建築確認を受けていれば、借入限度額2,000万円、控除期間10年間が適用されます。

(出典)国土交通省ホームページ|住宅ローン減税

 

子育て世帯とは「19歳未満の扶養親族を有する世帯」、若者夫婦世帯とは「夫婦のいずれかが40歳未満の世帯」を指します(入居した年の12月31日時点)。

上記のように、新築する家が長期優良住宅やZEH水準住宅の場合や、子育て世帯・若者夫婦世帯に該当する場合、住宅ローン控除の借入限度額が高くなります。

借入限度額が高くなると、減税できる上限額もアップするため、住宅性能を高めるために必要なコストの負担を抑えやすくなり、子育て・若者世帯はよりマイホームを取得しやすくなります。

 

新築の住宅ローン控除額はいくら?シミュレーションで確認

2025年(令和7年)に新築住宅を取得・入居する場合、受けられる住宅ローン控除の最大額は以下のようになります。  

  住宅の種類 借入限度額 各年の上限控除額 13年間の最大控除額
子育て世帯・若者夫婦世帯

長期優良住宅

低炭素住宅

5,000万円 35万円 455万円
ZEH水準省エネ住宅 4,500万円 31.5万円 409.5万円
省エネ基準適合住宅 4,000万円 28万円 364万円
その他の世帯

長期優良住宅

低炭素住宅

4,500万円 31.5万円 409.5万円
ZEH水準省エネ住宅 3,500万円 24.5万円 318.5万円
省エネ基準適合住宅 3,000万円 21万円 273万円

(控除率:各年末ローン残高の0.7%)

 

上記のように、子育て・若者夫婦世帯や高性能住宅では最大控除額も大きくなることが分かります。

ただし、全ての人が毎年上限額まで還付金が受け取れるわけではありません

返済が進んだり繰り上げ返済をしたりすることで「控除の対象となる残債が減っていく=控除額が減る」ということを考慮することが大切です。

また、納税している「所得税」と「住民税」の額を超えた額の還付は受けられないため、税額を元に、ご自身のケースでの最大還付額をシミュレーションすることが重要です。

 

 

【新築】住宅ローン控除の申請方法、必要書類

住宅ローン控除の必要書類

住宅ローン控除を受けるためには、必要書類を準備して毎年確定申告を行う必要があります。

会社員などの給与所得者の方は、2年目以降は年末調整で住宅ローン控除の適用が受けられますが、初年度はご自身で確定申告が必要です。

確定申告の申請書類は、住んでいる地域の税務署の窓口へ持参するほか、郵送やネット(e-Tax)でも可能です。

新築で、初年度の確定申告の際に確定申告書に添付が必要となる書類をまとめます。  

 

共通の提出書類

  書類の名称 取得方法
(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書

税務署で入手

国税庁のウェブサイトからダウンロードも可能

住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書 金融機関等から交付される
家屋の登記事項証明書

法務局窓口で取得

郵送やオンラインでの請求も可能

家屋の工事請負契約書または家屋の売買契約書の写し 不動産会社・施工業者から受領

〈土地購入費用のローンについて控除を受ける場合〉

(1)土地の登記事項証明書など(敷地の取得年月日が分かる書類)

(2)土地の売買契約書の写しなど(土地の取得金額が分かる書類)

登記事項証明書:法務局で取得

売買契約書:不動産会社から受領

〈国や地方公共団体等から補助金等の交付を受けた場合〉

補助金決定通知書(補助金等の額を証明する書類)

補助金の助成先から受領

〈住宅取得等資金の贈与の特例を受けた場合〉

贈与税の申告書等の写し(住宅取得等資金の額を証する書類)

贈与税申告時に税務署で取得

(参考)国税庁ホームページ|No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合(住宅借入金等特別控除)  

 

住宅の区分に応じた提出書類

2025年に入居予定の新築住宅で住宅ローン控除を利用する場合、申請の際に「省エネ基準に適合していることを証明する書類」が必要です。

具体的には「認定長期優良住宅」「認定低炭素住宅」「ZEH水準省エネ住宅」「省エネ基準適合住宅」のいずれかに該当することを証明する書類になります。

それぞれに必要な書類についてまとめます。  

 

ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅

  書類の名称 取得方法
①または ②のいずれか ①建設住宅性能評価書 住宅の建設工事完了後に指定住宅性能評価機関より交付
②住宅省エネルギー性能証明書 登録住宅性能評価機関より交付

面積要件の特例を適用する場合に必要

確認済証または検査済証の写し(2025年12月31日以前に建築確認を受けたことを証明する書類) ※床面積が40㎡以上50㎡未満の場合に必要 家屋の建築確認後・完了検査後に建築主事または確認検査機関が発行

 

長期優良住宅

  書類の名称 取得方法
都道府県または市区町村等の長期優良住宅建築等計画の「認定通知書」の写し 所管行政庁または登録住宅性能評価機関から発行

(1)または(2)のいずれか

(1)住宅用家屋証明書もしくはその写し(認定長期優良住宅に該当する旨などの記載があるもの)

(2)認定長期優良住宅建築証明書

住宅用家屋証明書:市区町村へ交付申請する

認定長期優良住宅建築証明書:建築士等が発行

(参考)国税庁ホームページ|No.1213 認定住宅の新築等をした場合(住宅借入金等特別控除)  

 

認定低炭素住宅

  書類の名称 取得方法
低炭素建築物新築等計画の「認定通知書」の写し 都道府県または市区町村等から発行

(1)または(2)のいずれか

(1)住宅用家屋証明書(認定低炭素住宅に該当する旨などの記載があるもの)もしくはその写し

(2)認定低炭素住宅建築証明書

住宅用家屋証明書:市区町村へ交付申請する

認定低炭素住宅建築証明書:建築士等が発行

(参考)国税庁ホームページ|No.1213 認定住宅の新築等をした場合(住宅借入金等特別控除)  

 

2年目以降に必要な書類

2年目以降は、会社員などの給与所得者の方は、以下の書類を会社に提出すれば年末調整で住宅ローン控除の適用が受けられます。

  書類の名称 取得方法
給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書兼住宅借入金等特別控除計算明細書

前年度の申告内容に基づき税務署から発行される

※紛失した場合は税務署で再発行申請も可能

住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書 金融機関から交付

(参考)国税庁ホームページ|年末調整で住宅借入金等特別控除の適用を受ける方へ  

 

会社員以外の方は、2年目以降もご自身で確定申告が必要です。以下の通り、初年度と同じ様式の計算明細書と年末残高等証明書を準備して提出します。

  書類の名称 取得方法
(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書

税務署で入手

国税庁のウェブサイトからダウンロードも可能

住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書 金融機関から交付

 

 

住宅ローン控除のよくあるQ&A

住宅ローン控除のよくあるQ&A

住宅ローン控除についてよくある質問をQ&A形式でまとめました。  

 

2025年の住宅ローン控除はいつまで?

2025年の住宅ローン控除が適用されるのは、令和7年12月31日までに入居したマイホームが対象です。

注文住宅の建築や建売住宅の購入は、今年中に入居できるようにスケジュールを組みましょう。

ただし、住宅ローン控除の制度自体は、2026年(令和8年)以降も継続して実施される可能性があります。  

 

還付金はいつもらえる?

住宅ローン控除の初年度還付金は、確定申告の約1か月~1か月半後に還付されます。

e-Tax(電子申告)の場合は約3週間後と少し早くなります。

還付金の受け取りには、預貯金口座への振込みによる方法と、最寄りのゆうちょ銀行各店舗または郵便局に出向いて受け取る方法とがあります。

受け取る預貯金口座は、確定申告書の「還付される税金の受取場所」の欄に記入して指定できます。

(参考)国税庁ホームページ|【税金の還付】  

 

土地購入費用も住宅ローン控除の対象になる?

住宅ローン控除は、住宅の新築とともに、その住宅の敷地を取得するための借入金も対象に含まれます。つまり、土地と建物をセットで購入する建売住宅は対象になります。

住宅ローン控除は、あくまで住宅の新築のために直接必要な借入金が対象なので、住宅(建物)のローンがなく、土地のみ購入する場合は原則として利用できません

ただし、先に土地を購入して、後日住宅を建てることが明確な場合は、土地購入費用の住宅ローン控除が認められるケースがあります。

住宅新築用の土地購入費用に住宅ローン控除が適用できるおもなケースは以下の通りです。

  • 土地取得から2年以内に住宅を新築した場合 土地に家屋を目的とする「抵当権」が設定されている必要がある
  • 3か月以内の建築条件付きで土地を購入した場合 土地購入後3か月以内に建築請負工事契約を締結する必要がある
  • 工事着工日後に住宅金融支援機構等からの借入金で土地を購入した場合
(参考)国税庁ホームページ|No.1226 特定増改築等住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等

 

まとめ

住宅ローン控除は、マイホーム取得を支援する減税制度で、住宅ローンの年末残高の0.7%が最大13年間所得税または住民税から控除され、還付金が受けられます。

住宅ローン控除は新築住宅、中古住宅、リフォームでそれぞれ受けられる条件が異なります。新築の場合は床面積や省エネ基準、所得金額などの条件があるため、事前にあてはまるかチェックしておきましょう。

2025年は、長期優良住宅やZEH水準省エネ住宅、子育て世帯・若者夫婦世帯は減税対象となる借入限度額が高くなるよう優遇されています。ただし、実際に還付される金額はローン残高や個人の税額によって変わるため、ご自身のケースでシミュレーションすることがポイントです。

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