【つくば】新築住宅の価格相場・選び方を徹底解説-注文住宅・新築マンション・建売住宅別に紹介

茨城県で新築の購入を検討している方にとって、つくば市は非常に魅力的な選択肢となります。

筑波研究学園都市として国内最大規模の学術都市に発展し、つくばエクスプレス開通により秋葉原まで最速45分という都心へのアクセスを実現。

さらに、研究機関が集積する「科学のまち」として独自の文化と教育環境を形成しています。

実際に、つくば市内では多様な新築物件が供給されており、茨城県内でも高い人気を誇ります。

2025年の住みやすさランキングでは全国8位、人口増加率では全国トップクラスを記録するなど、居住地としての評価は年々高まっています。

この記事では、つくば市で新築を検討している方に向けて、エリアの魅力から市場動向、そして新築マンション・建売住宅・注文住宅それぞれのメリット・デメリットまで、実際のデータを踏まえながら包括的にご紹介します。

1. 新築を建てる上でのつくば市の魅力

つくば市は茨城県南部の筑波研究学園都市に位置し、新築の購入に適した立地として近年特に注目を集めています。都心アクセス、教育環境、生活利便性、将来性など、住まい選びで重視される要素がバランスよく揃っているためです。

つくば市の住みやすさ

つくば市が新築購入の候補地として人気を集める理由には明確な根拠があります。

まず都心アクセスの良さです。

つくばエクスプレスにより、つくば駅から秋葉原まで最速45分、北千住まで約34分と、主要駅への直通アクセスが可能です。

JR常磐線も利用できる立地では、さらに通勤の選択肢が広がります。

次に計画的な都市開発による利便性です。

1960年代から筑波研究学園都市として整備が進められ、つくば駅周辺には「トナリエつくばスクエア」「BiViつくば」などの大型商業施設が集積。

研究学園駅周辺も近年の開発で「iias つくば」などが開業し、日用品から専門品まで駅周辺で完結する利便性が整っています。

さらに学術都市ならではの知的環境も大きな魅力です。

国や大手企業の研究機関が約300施設、筑波大学をはじめとする教育機関も多数立地しており、国内外から研究者や留学生が集まる国際的な雰囲気があります。

経済的なメリットとして、不動産情報ライブラリによると茨城県の2024年の平均坪単価は、つくば市が約27万円であるのに対し、守谷市は約39万円となっており、同じTX沿線でも比較的手頃な価格で住宅を取得できます。

子育て・教育環境の充実

つくば市の魅力は利便性だけではありません。子育て環境の充実が大きな特徴です。

市内には「子育て総合支援センター」をはじめ、地域子育て支援拠点が市内9カ所に設置されており、妊娠中の方や未就学児の親子が気軽に利用できる環境が整っています。

子育てコーディネーターや保健師による相談も充実しています。

教育環境では市内に小学校45校、中学校15校、義務教育学校4校が設置されています。

特に「教育日本一のまち」をスローガンに掲げ、全市で小中一貫教育を実施。

独自の「つくばスタイル科」では、環境・キャリア・科学技術・国際理解など8分野を9年間かけて学ぶ次世代型カリキュラムを展開しています。

レジャー環境も魅力的です。

市内には筑波山をはじめとする自然環境があり、週末には登山やハイキングを楽しめます。

また「つくばエキスポセンター」などの科学館も充実し、子どもの知的好奇心を刺激する施設が身近にあります。

医療環境では、筑波大学附属病院をはじめとする総合病院、各地に分散配置された専門クリニックがあり、24時間救急医療体制も整備されています。

各駅周辺に内科・小児科・歯科など幅広い診療科のクリニックが集中し、医療アクセスは良好です。

＜データ引用元＞
三菱UFJ不動産販売　自治体別住み良よさランキング
https://www.sumai1.com/useful/townranking/town_08220/
つくば市　子育て支援
https://www.city.tsukuba.lg.jp/kosodate/kosodate/shien/index.html

2. 新築市場におけるつくば市の現状

つくば市で新築の購入を検討する際、まず把握しておきたいのが現在の市場状況です。

価格相場、供給状況、市場動向を理解することで、適切なタイミングでの購入判断が可能になります。

タイプ別相場の実態

茨城県の新築市場を数字で見ると、その堅実な成長ぶりがよく分かります。

現在、つくば市内では多数の新築一戸建てが販売されており、これは茨城県内でも屈指の供給量です。

茨城県の新築住宅価格推移（2020年〜2024年）

（フラット35利用者の住宅は比較的高品質・高価格帯に偏る傾向があるため、実際の市場平均はこれよりやや低いと考えられます。）

新築マンション市場の動向

新築マンションは2020年の3,874万円から2024年の5,091万円へと約1,200万円（約31％）の大幅上昇を記録しています。

つくば市の新築マンション市場は供給が限定的ながら、駅近立地を中心に堅調な需要があります。

つくば駅・研究学園駅周辺では、3〜4LDKのファミリー向け物件が中心で、価格帯は3,500万円から8,500万円程度です。

2025年現在、つくば駅周辺では「つくばウェルビーイングプロジェクト」、万博記念公園駅近くでは「ハイムスイートつくば万博記念公園」などの新築マンションプロジェクトが進行中です。

TX沿線の開発が進むにつれ、駅徒歩圏内のマンション需要は今後も高まると予測されます。

新築建売戸建ての安定供給

新築建売戸建ては2020年の2,602万円から2024年の2,887万円へと約285万円（約11％）の穏やかな上昇で、比較的安定した価格推移を示しています。

つくば市では2,500万円から5,500万円程度の幅広い価格帯で展開されており、つくば駅、研究学園駅、みどりの駅、万博記念公園駅周辺を中心に、多様な物件が供給されています。

特徴的なのは、駅からの距離や立地条件により選択肢が豊富なことです。

駅徒歩10分圏内では4,000万円以上、徒歩20分圏内では3,000万円台が中心となり、ファミリー層の予算に応じた選択が可能です。

注文住宅の建築費動向

注文住宅の建築費は2020年の3,738万円から2024年の3,350万円へと約388万円（約10％）下落しています。

これは材料費高騰の一方で、コストパフォーマンスを重視した設計が増えていることが要因と考えられます。

住宅金融支援機構のデータによると、茨城県(つくば市含む)の平均坪単価は約100万円となっています。

注文住宅では上記建築費に加えて土地代が必要となるため、エリア別の土地価格動向も併せて理解することが重要です。

エリア別土地価格の特徴

つくば市内でも立地特性の異なるエリアを比較することで、土地価格に与える要因の違いが明確に見えてきます。

つくば市内主要エリアの土地価格相場(2024年)

つくば駅周辺の土地価格

市の中心部であるつくば駅周辺は、商業施設の充実と将来性への期待から、坪単価35〜100万円程度と市内で最も高い水準です。

駅近の竹園・吾妻エリアでは100万円超の高額地もある一方、駅から徒歩15分程度の住宅地では40〜60万円台の手頃な価格帯も存在します。

研究学園駅周辺の土地価格

研究学園駅周辺は近年の開発により人気が高まっており、坪単価30〜80万円程度です。

駅近や主要道路沿いでは高価格帯、少し離れた住宅地では手頃な価格で取引されています。

「iias つくば」など商業施設の充実により、今後も注目度が高いエリアです。

みどりの駅周辺の土地価格

みどりの駅周辺は、TX利用可能ながら相対的に手頃な価格で住宅用地を確保できる「コストパフォーマンスエリア」として注目されています。

坪単価20〜50万円程度で、広い敷地を確保しやすく、ファミリー層に人気です。

＜データ引用元＞
国土交通省　不動産情報ライブラリ
https://www.reinfolib.mlit.go.jp/
フラット35利用者調査
https://www.jhf.go.jp/about/research/loan_flat35.html

3. つくば市における新築マンションのメリット・デメリット

つくば市の新築マンションは、駅近立地を中心に限られた供給があります。

学術都市特有の立地条件と都市機能を活かした魅力がある一方で、供給の少なさや価格などの課題もあります。

新築マンションのメリット

つくば市の新築マンションには、他のエリアでは得られない独特のメリットがあります。

抜群の駅近立地が最大の魅力です。

つくば駅・研究学園駅周辺の新築マンションは徒歩数分から10分圏内に位置し、通勤・通学時の移動時間を大幅に短縮できます。

秋葉原まで最速45分という都心直結の利便性を最大限活用できます。

研究学園都市ならではの知的環境も大きな魅力です。

周辺には研究機関や大学が多数立地し、国際的な雰囲気の中で暮らせます。

子どもの教育環境としても、科学館や研究施設が身近にある恵まれた環境です。

資産価値の安定性も見逃せません。

TX沿線は開通以来地価上昇が続いており、特に駅近物件は長期的な資産価値の維持に有利です。

人口増加が続くつくば市では、今後も需要が見込まれます。

また、充実した共用設備とセキュリティに加え、管理体制が整っているため、メンテナンスの手間が少ない点も魅力です。

新築マンションのデメリット

一方で、つくば市の新築マンションにはいくつかの重要なデメリットもあります。

高額な初期投資が最大の課題です。

つくば市の新築マンションは3,500万円から8,500万円程度の価格帯が中心で、特に駅直近の好立地物件では更に高額になります。

年収700万円以上の世帯でなければ現実的な購入は困難とされています。

管理費・修繕積立金の負担も重要です。

月々2万円から6万円程度の固定費が発生し、長期的な負担として考慮が必要です。

供給の少なさと入手困難性も課題です。

つくば市は一戸建て中心のエリアのため、新築マンションの供給は限定的で、人気物件は発売と同時に完売となることが多く、希望する住戸の確保が困難な場合があります。

また、駐車場の問題もあります。

車社会のつくば市では、マンションでも駐車場は必須ですが、月額1〜2万円程度の料金が発生します。

4. つくば市における新築建売住宅のメリット・デメリット

つくば市の新築建売住宅は、新築市場の中でも最も供給量が多く、価格帯も幅広い選択肢があります。

マンションと注文住宅の中間的な位置づけとして、多くのファミリー層に支持されています。

新築建売住宅のメリット

つくば市の新築建売住宅は、バランスの取れた選択肢として人気があります。

即入居可能という点が最大のメリットです。

現在販売中の物件の多くが完成済みまたは完成間近で、購入決定から入居まで短期間で進められます。

転勤や子供の入学・進学に合わせたタイミングでの住み替えにも対応しやすい利点があります。

実物確認による安心感も重要です。

間取りや設備、日当たりの状況を事前に確認できることは、長く住む住宅を選ぶ上で大きな安心材料となります。

バランスの取れた立地選択として、TX各駅徒歩10〜20分圏内を中心に豊富な物件があります。

つくば駅、研究学園駅、みどりの駅、万博記念公園駅周辺など、駅からの距離に応じて幅広い価格帯の物件が供給されています。

つくばライフ対応仕様も見逃せません。

多くの物件で2台分の駐車スペースを確保しているなど、車社会のつくばに適した仕様が標準です。

コストパフォーマンスの良さも魅力で、2,500万円から5,500万円程度の価格帯で、年収500万円から800万円程度の世帯でも無理のない範囲で購入可能です。

新築建売住宅のデメリット

一方で、建売住宅特有のデメリットも理解しておく必要があります。

画一的なデザインが最も指摘されるデメリットです。

同じ分譲地内では似たような外観・間取りの住宅が並ぶことが多く、個性的な住まいを求める方には物足りなく感じるかもしれません。

建築過程の不透明性も懸念点です。

完成後の購入では、基礎工事や構造部分の施工状況を確認できず、長期的な住宅の耐久性に関わる重要な部分が見えない点は大きなリスクです。

間取り変更の制限として、既に完成している建売住宅では、ライフスタイルに完全に合わせた間取りにすることは困難です。

将来的な増改築にも制限が生じる可能性があります。

また、土地形状による制約として、分譲地の形状により、将来的な活用に制限が生じる場合があります。

5. つくば市における注文住宅のメリット・デメリット

つくば市で注文住宅を建てることは、研究学園都市ライフを最大限に活かした理想の住まいを実現する選択肢です。

完全自由設計の可能性がある一方で、時間や費用面での課題もあります。

注文住宅のメリット

つくば市で注文住宅を建てることには、他の住宅タイプでは実現できない独特のメリットがあります。

研究学園都市特化の完全自由設計が最大の価値です。

書斎や研究スペースの確保、高速インターネット環境の整備、防音性の高い部屋など、在宅勤務やテレワークに最適化した住まいを実現できます。

子育て・教育重視の設計も魅力です。

つくば市の充実した教育環境を活かすため、学習スペースやホームライブラリー、科学実験ができるスペースなど、子どもの学びを支える設備を組み込めます。

地元工務店との協働メリットも大きな価値です。

つくばエリアで長年実績を積んだ工務店は、この地域特有の気候や地盤の特性を熟知しており、的確なアドバイスと確かな施工技術で長く快適に住める住まいを実現できます。

広い敷地の有効活用も重要です。

つくば市は都内に比べ土地価格が手頃なため、広い敷地を確保しやすく、庭や駐車スペースを十分に取った、ゆとりある住空間を創造できます。

注文住宅のデメリット

一方で、注文住宅には無視できない課題もあります。

建築期間の長さが最大のデメリットです。

土地探しから完成まで1年から1年半程度かかることが一般的で、特につくば市では人気エリアのため土地探しに時間がかかり、さらに期間が延びる可能性があります。

予算管理の複雑さも深刻な課題です。

こだわりにより、当初予算から数百万円以上オーバーするケースも珍しくありません。

また、土地代が立地により大きく変動し、駅近と郊外では1,000万円以上の差が生じることもあります。

土地探しの困難さはつくば市特有の課題です。

人気エリアの好立地は競争が激しく、希望条件に合う土地を見つけることは容易ではありません。

良い土地が見つかっても、建築条件付きで工務店が指定されるケースも多く、自由度が制限される場合があります。

また、品質・工期のリスクとして、工務店の選定を誤ると、施工品質や工期遅延のリスクがあることも考慮が必要です。

6. 3つの選択肢を徹底比較

新築マンション、建売住宅、注文住宅それぞれのメリット・デメリットを理解した上で、次に重要なのは比較検討です。

費用、利便性、自由度、将来性など様々な角度から比較し、あなたのライフスタイルに最適な選択肢を見つけましょう。

総合比較表

ライフスタイル別での比較

通勤重視派には、TX駅直近の新築マンションが最適です。

つくば駅・研究学園駅から徒歩数分で移動でき、都心への通勤ストレスを大幅に軽減できます。

帰りが遅くなっても、駅前の商業施設で買い物を済ませられる利便性は他では得られません。

月間固定費は5〜10万円と高額ですが、管理費に大規模修繕積立金が含まれているため、外壁塗装や設備交換などの計画や費用負担を個人で考える必要がありません。

年収700万円以上の世帯で、利便性を最優先する方に最適です。

バランス重視派には、新築建売住宅のコストパフォーマンスが魅力的です。

初期費用2,500万〜5,500万円で一戸建ての広さと自由度を確保でき、月間固定費も3〜7万円程度と比較的抑えられます。

TX各駅徒歩15分程度であれば、自転車やバス利用も十分可能です。

ただし、外壁塗装(10〜15年周期:120〜200万円)、屋根修理(15〜20年周期:80〜150万円)、水回り交換(15〜20年周期:100〜200万円)などが発生するため、これらの費用に備えて月間2〜3万円程度の積立を継続することが重要です。

年収500万〜800万円程度の世帯に最適な選択肢です。

つくばライフ満喫派には、注文住宅での理想実現がおすすめです。

研究者やテレワーカー向けの専用スペース、子どもの学びを支える環境、広い敷地を活かした庭など、つくばでの暮らしを最大限に楽しむための住まいを実現できます。

初期費用は土地代込みで4,500万〜8,000万円と高額ですが、自分だけの理想の住まいを実現できる満足感は他では得られません。

毎月の固定費負担は固定資産税の月割り分(4〜8万円程度)で、建売住宅と同様に外壁塗装や屋根修理などの発生費用に備えて月間2〜3万円程度の積立が推奨されます。

年収700万円以上で、つくばらしいライフスタイルを重視する方に最適です。

7. まとめ

つくば市での新築購入を成功させるには、まず自分の価値観と優先順位を明確にすることが重要です。

通勤の利便性を最重視する方には、TX駅直近の新築マンションが最適解となります。

年収700万円以上の世帯が対象で、つくばエクスプレスによる都心直通の利便性を最大限活用でき、駅前商業施設の充実した環境を享受できます。

一方、コストパフォーマンスを重視する方には、TX各駅徒歩圏内の建売住宅が最強の選択肢です。

年収500万円から800万円程度の世帯でも無理のない範囲で購入可能で、特にみどりの駅や万博記念公園駅周辺は交通利便性と住環境のバランスが取れた「ゴールデンゾーン」として人気があります。

つくばライフを満喫したい方には、広い敷地での注文住宅建築がおすすめで、研究者向けの書斎スペースや子どもの学習環境を最大化した住まいを実現できます。

購入成功への基本ステップとして、まず年収の5倍から6倍を上限とした無理のない予算設定を行い、立地・広さ・設備・デザインの希望条件に優先順位をつけることが重要です。

つくば市では「駅への近さ」「教育環境」「予算」の3つのバランスを取ることが特に重要で、最も大切にしたい価値観を明確にしておくことが成功の鍵となります。

つくば市での新築購入は、単なる住まい選びを超えて理想のライフスタイルを実現する重要な決断です。

平日は都心に通勤しながら、週末には筑波山でハイキングを楽しむライフスタイルや、充実した教育環境の中で子育てをする暮らしなど、都市部では実現困難な豊かな生活がつくば市では可能になります。

まずは実際につくば市の街を歩き、TX各駅周辺の活気や開放感、そして研究学園都市ならではの知的な雰囲気を体感することから始めてみてください。

十分な準備と正しい情報があれば、必ずあなたの理想を実現できる素晴らしい住まいとの出会いが待っています。