【初心者必見】住宅ローンは変動と固定どっちがお得？メリット・デメリットをわかりやすく解説

住宅ローンは35年間など長期で組むことが多いため金利をどれにすればいいのか慎重に悩みますよね。

「金利が低い変動金利のほうがお得って聞いたけどホントなの？」

「住宅ローンといえばフラット35の固定が安心だと思うけど実際はどうなんだろう？」

どちらがお得なのか結論からいいますと、それぞれ一長一短のためどちらかが絶対にお得です！ということはありません。自分のライフスタイルにあった金利を選択することが重要になります。そこで今回は、変動と固定それぞれのメリット・デメリットや特徴を初心者にもわかりやすく解説します。

【コラムでわかること】

• ・変動金利と固定金利のメリット・デメリットがわかる
• ・変動金利と固定金利に向いている人がわかる
• ・住宅ローンの選択の仕方がわかる

金利のタイプは３種類

金利には「変動金利」固定金利選択型」「全期間固定金利型」の３種類があります。選択する金利によって同じ借入額でも利息が変わるため総支払い額が変わってきます。

超低金利時代の今は、金利の低さが魅力的な変動金利を選択する人が増えていますが、将来上昇する可能性もあり、金利の動きは誰も予想することはできません。そのため、それぞれの特徴を知って自分にあった金利を選択してみてくださいね。

変動金利の特徴

• ・経済状況によって金利が変動する
• ・固定より金利が低く設定されている
• ・金利は「半年ごと」に見直される
• ・金利が上昇しても「5年ルール」「125％ルール」があるため返済額が一気に上がらない
• ・返済額が一気に上がることはないが「利息分の割合」が増える

・「半年ごと」と「5年ルール」とは

「半年ごと」に金利が見直されますが、一般的に「5年ルール」を適用している金融機関が多く、すぐに金利が上昇して家計に影響するということはありません。「5年ルール」とは、5年間は毎月の返済額が変わらないということです。

どういうことかといいますと、半年ごとに金利が上がっていったとしても、返済額が切り替わるタイミングは5年後ということです。例えば、金利が住宅ローンを借りて半年後に0.6%から0.7%に上がったとしてもすぐに返済額は変わりません。すぐには変わりませんが少しずつ上昇すればその分5年後に返済額が増額します。

・「125％ルール」とは

変動金利には「125％ルール」があり、どれだけ金利が上昇しても返済額の上昇の上限は125％までということです。つまり、5年後に毎月の返済額が10万円から16万円に一気に上がることはないので安心してください。

返済額が10万円であれば、金利が急上昇しても5年後の返済額の上限は12万5千円までということになります。それなら安心！と思うかもしれませんが、返済額がさほど上がらなくても金利上昇によって支払う「利息の割合」が増えます。

例えば、返済額10万円「利息2万円　元金8万円」の人が金利上昇によって、返済額12万5千円「利息8万円　元金4万5千円」の内訳になるということです。金利上昇によって利息ばかり多めに支払い元金がなかなか減らない状況になるリスクがあります。

・「未払利息」とは

金利が急上昇したことによって利息が返済額を超える状態になり、支払っていない繰り越された部分を「未払利息」といいます。

例えば、毎月の返済額10万円「利息2万円　元金8万円」だった人が、金利の上昇によって利息額「11万円」になることで、毎月10万円返済しても1万円の利息が残るということです。未払利息の「支払い時期」や「支払い方法」は各金融機関によって異なります。しかし、共通することは消滅することはないということです。

固定金利選択型の特徴

住宅ローンを組む最初の手続きの際に、固定の期間を選択できるのか「固定金利選択型」になります。2年、5年、10年など自分で選択することができ、その期間中は金利が固定されます。期間が過ぎた後に変動金利にするのかこのまま固定金利にするのかを選択することになります。

全期間固定金利型の特徴

35年間住宅ローンを組むのであれば、35年間金利が変わらないのが「全期間固定金利」になります。代表的な金融商品として「フラット35」があります。

「フラット35」は「住宅金融支援機構」と「民間金融機関」が提携しておこなっている住宅ローンの商品です。各金融機関で組むことができ、細かなサービスの内容はそれぞれ異なります。

変動金利のメリット・デメリット

・メリット

• ・このまま超低金利時代が続けば総支払い額が固定より安くなる
• ・固定と比較して金利が低く設定されている

・デメリット

• ・今後金利が上昇し、返済額が増額する可能性がある
• ・金利上昇によって返済額が変わるため長期的な資金計画が立てにくい
• ・金利が急上昇した際に「未払利息」が発生する可能性もある

・変動金利が向いている人

• ・金利が上昇して返済額が増額しても返済が滞る心配がない人
• ・現在の返済額にある程度余裕がある人
• ・手元に余裕資金がある人
• ・今は返済額がギリギリでも将来的に共働きになって収入アップが見込める人
• ・借入期間が短期間、または繰り上げ返済によって期間を短くできる人

変動金利は将来的に上昇する可能性が十分あります。返済額が増額した際に返済が滞る心配がある人には向いていません。金利が上昇しても対応できる収入や資金が必要になります。また、短期間の借入であれば現在の低い金利の恩恵を十分に受けて完済までいける可能性もあります。

固定金利選択型のメリット・デメリット

・メリット

• ・固定した期間中は金利の影響を受けないのである程度の資金計画が立てられる

・デメリット

• ・金利が上昇すると期間終了後の返済額が増額する
• ・変動より金利が高く設定されている

・固定金利選択型が向いている人

• ・教育費を確実に準備しておきたい人
• ・固定期間後に退職金などまとまったお金が入る予定の人

教育費は塾代や習い事など想定以上にかかることがあります。また、大学の入学資金なども事前にある程度準備しておこうと考えるご家庭も多いかと思います。将来お子様の選択肢を増やすためにも、教育費がかかる期間を固定にするという方法があります。その間は、金利上昇の影響を受けないため安心して子育てに専念できますね。

また、10年後に退職金などまとまったお金が入り、繰り上げ返済ができる人なども選択型が向いています。

全期間固定金利型のメリット・デメリット

・メリット

• ・金利変動の影響を受けないため長期的な資金計画を立てられる
• ・借りるときに総支払い額が確定する
• ・今後金利上昇しても超低金利時代の低い金利を返済終了まで適応できる
• ・返済額の増額を心配する必要がない

・デメリット

• ・変動金利より金利が高く設定されている
• ・超低金利時代がこのまま続けば総支払い額が変動より多くなる
• ・金利が今後下がっても恩恵は受けられない
• ・途中で変動金利に切り替えることができない

・全期間固定金利型が向いている人

• ・返済計画をしっかり立てたい人
• ・教育費や老後の生活費用など将来の支出に備えたい人
• ・返済額が多く返済期間も長期間の人
• ・一定の支払いという安心感を得たい人
• ・将来的に金利が上昇すると考えている人

最初に総支払い額が確定するため、資金計画が立てやすく安心感があります。また、お子様がまだ小さいご家庭や新婚家庭でこれからの支出を長期的に備えたい人には向いています。

住宅ローンの選択の仕方

金利の低さだけではなく保険の充実度も考える

住宅ローンを選択する際にどうしても金利の低さに注目してしまいがちですが、団体信用保険にプラスできる内容も重要なポイントになります。団体信用保険とは、住宅ローンを借りている人が万が一亡くなった場合、残りの住宅ローンの支払いが免除される保険になります。

団体信用保険に死亡だけではなく「がん(悪性)・急性心筋梗塞・脳卒中」などをプラスできる「３大疾病」や「全疾病保証」「ガン保証」などもあります。プラスする保険を充実にすることで、個別に入る内容を減らし節約できる可能性もあります。

サービス内容も確認する

繰り上げ返済無料や事務手数料、初期費用なども確認しておきましょう。その他「女性に特化した商品」や「健康状態に不安でも住宅ローンが通りやすい」など種類も豊富にあります。１か所に絞らずに比較検討することが大切です。

変動と固定　超低金利時代の今はどちらも住宅ローンを組みやすい

変動と固定はそれぞれにメリット・デメリットがあり、ライススタイルによっておすすめの選択肢は異なります。今後金利の変動は誰にも予測できませんが、超低金利時代と言われている今から大幅に金利が下がる可能性は低く、金利が上昇することは十分に考えられます。

そのため、変動でも固定でも金利が低い今のうちに住宅ローンを組むことは、金利が上昇してから組むより総支払い額がお得になる可能性があります。変動にするのか固定にするのかは現在の状況と将来的なライフステージの変化も考慮しつつ検討してみてくださいね。

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