土地探しが注文住宅の成功・失敗を分ける？ハウスメーカーとの連携がポイント

注文住宅づくりにおいて土地探しは、住み心地・予算などに大きく影響するポイントです。それだけに土地探しで頭を悩ませる方も多く、注文住宅のプランを考える前に疲れてしまうケースも少なくありません。

注文住宅の土地探しは、なるべく早い段階からハウスメーカーと連携するのが失敗を避けてスムーズに進めるコツです。

今回は、その理由や取り組み方を一つずつ掘り下げてチェックしていきましょう。

 

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コラムのポイント

・土地探しの前に必要な準備、全体の流れを詳しく解説します。

・必ず確認すべき土地の要素と、失敗しないためのチェック方法も紹介します。

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注文住宅は土地探しが重要な理由

なぜ注文住宅づくりにおいて土地探しが重要なのか、まずは理由についてチェックしていきましょう。

建てられる家は土地で決まる

都市計画区域内の土地にはさまざまな制限があり、選ぶ土地によって建てられる注文住宅の広さや形が決まります。

• 建蔽率/容積率
• 高さ制限
• 斜線制限
• 日影規制

代表的な建築制限だけでも上記のような種類があります。例えば建蔽率/容積率は建築面積と延べ床面積の上限を決める数字です。建蔽率/容積率が小さい土地は、思い通りの広さの注文住宅を建てられない可能性があります。

ほかの建築制限も注文住宅のプランに影響を及ぼす可能性が高く、土地選びが重要な一因となっています。

土地で建築費用が変わる

同じ仕様の注文住宅でも、選ぶ土地の状況によって建築費用が変化します。

例えば軟弱地盤の土地は、基礎をつくる前の地盤改良や杭打ち工事が必要になり、建築費用が増えてしまいます。また高低差が大きい土地は、擁壁が必要になりコストが増えるケースも。

防火地域/準防火地域に指定されている土地だと、外壁・屋根・窓などに使える建材が制限されて高額になります。

土地の問題を建物で解決できないことがある

騒音や日当たりなど、建物側の工夫で解決できない土地の問題も少なくありません。

例えば交通量の多い道や線路の近くでも、建物の防音性を高めればある程度対策は可能です。しかし窓を開けたりお庭に出たりすると、騒音が直に聞こえてしまうため不満を感じる可能性があります。

日当たり・視線・近隣住民との関係性などの要素も、土地選びの段階でしっかりチェックしてトラブルを回避することが大切です。

 

注文住宅の土地探しは誰に頼む？

実際に注文住宅の土地探しをするとなると、誰に相談すべきか迷う方が多いようです。それぞれ一長一短あるので、どんな選択肢があるのか把握しておきましょう。

インターネット検索

一番お手軽なインターネット検索は、土地探しで最初に活用する方が多い方法です。仕事や家事の合間にスマートフォンでも土地をチェックできるので、大まかな相場観をつかむのに向いているでしょう。

ただしインターネットの情報は多くの方が見ている可能性があるため、理想の土地を見つけるのは難しいかもしれません。条件の良い土地は多くの方が狙っているので、すぐ売れてしまうのです。インターネット検索や不動産情報サイトは、初期段階の情報収集に活用するのがおすすめです。

不動産会社

街の不動産会社も、土地探しのスタンダードな選択肢の一つです。地域情報に精通している会社が多いので、予算や希望エリアに合わせた提案が期待できるでしょう。

ただし不動産専門会社のスタッフは建築知識まで持っていないスタッフが多いため、家づくりに適した土地の見極めは難しいです。前述したように土地によって建てられる注文住宅や費用が変動するため、建築目線でのチェックは欠かせません。不動産会社で土地を探す場合でも、必ず後述するハウスメーカーや工務店にチェックしてもらうようにしましょう。

ハウスメーカー/工務店

最初からハウスメーカーや工務店に土地探しを相談するのも一つの選択肢です。理想の注文住宅づくりと土地探しを並行して総額で検討できるので、予算オーバーを防げるのが大きなメリット。建築のプロ目線で土地をチェックしてもらえるので、建築制限で思い通りの家を建てられない･･･というトラブルも防げます。

 

土地探しの前に決めておくべきこと

実際に土地探しをする前に、次の3つのことを決めておくとスムーズに進めることができます。

予算

最初に大まかな予算を決めておくと、価格で絞り込めるので現実的な土地物件を効率良く探すことができます。予算があやふやなままだと、仮に良い土地が見つかっても購入できるのかどうか判断できません。

しかし、はじめての家づくりでいきなり土地の予算を決めるのは難しいです。まずは「住宅ローン借入限度額」「無理のない月返済額」の2つの軸で、注文住宅の総額予算を考えてみましょう。大まかな総額予算を把握しておけば、住宅会社に相談して土地と建物の費用バランスも明確にすることができます。

希望条件

予算と並行して、土地に求める希望条件を整理しておきましょう。まずはご家族で話し合って、希望条件をどんどんリストアップします。通勤・通学経路や所要時間、スーパーや商業施設の充実度、日当たりや広さなど、理想のライフスタイルから逆算して考えると分かりやすいです。

希望条件が出そろったら優先順位をつけておきましょう。すべての条件を満たす土地を見つけるのは難しいため、どこか妥協する必要は出てきます。優先順位が明確だと満足度の高い土地選び・家づくりができる可能性が高くなります。

相談するハウスメーカー/工務店

もしインターネットや不動産会社で土地探しをする場合も、なるべく早めに家づくりを相談するハウスメーカーや工務店を決めておくとスムーズです。

仮に良い土地が見つかったとしても、そこから住宅会社を探すと時間がかかって、ほかの人に売れてしまう可能性があります。しかし焦って相談せず土地を契約してしまうと、後で思い通りの家を建てられず後悔してしまうかもしれません。土地探しと住宅会社選びは同時進行、または会社選びを少し先行させるのがおすすめです。

 

土地探しの流れ

一般的な注文住宅づくりの土地探しは、次のように進めていきます。

• ①住みたいエリアや理想の注文住宅をイメージする
• ②土地探しをする/住宅会社に相談して見積もりする
• ③土地と住宅会社を決める

まずは住みたい街や通勤通学の利便性を考え、土地を探すエリアをある程度絞りましょう。また注文住宅で叶えたいライフスタイルなどもイメージしておくと、その後の段階がスムーズです。

土地探しと間取りプランはなるべく同時進行するのがおすすめです。土地だけ先に購入すると、後で希望の注文住宅を建てられない可能性があります。土地探ししながら住宅会社もいろいろ相談してみて、物件探しもサポートしてもらうのが理想的です。

候補の土地が見つかったら注文住宅の見積もりを取り、予算と内容に納得したら土地と住宅会社を決定して契約を結びます。

 

注文住宅土地探しで確認すべきポイント

地域相場と販売価格のバランス

候補の土地を見つけたら、販売価格が地域相場とかけ離れていないかチェックしましょう。相場より高すぎるのも困りますが、安すぎる場合何かトラブルが隠れている可能性も考えられます。インターネットで似たような物件をチェックしたり、国土交通省が発表する地価公示を参考にしたりするのがおすすめです。

用途地域

都市計画区域内で定められている13の用途地域は、土地選びで必ずチェックすべきポイントです。

用途地域は大きく分けると住居・商業・工業の3つのジャンルがあり、作れる建物の規模や種類、住環境が大きく変わります。土地の用途地域をチェックして、どんなエリアなのか照らし合わせてみてください。

出典：国土交通省　用途地域

土地の建築制限

冒頭でお伝えした建蔽率/容積率などの建築制限も一つずつ必ず確認しましょう。物件情報に見たことがない建築制限・条件が記載されていたら、内容を詳しくチェックしてみてください。

例えば道路の幅が狭い土地は、セットバックで面積が狭くなってしまうことがあるので要注意。

隣家との境界

昔からある住宅地などでは、境界があやふやで近隣トラブルのリスクがあるケースも考えられます。フェンスやブロック塀が無い土地だと、隣の家から木や荷物が越境してくるケースも。

境界位置で揉めるケースも多いので、現地でしっかり確認しましょう。

インフラの引き込み状況

水道・ガス・電気などインフラの引き込み状況によって、建築費用が変動するので必ずチェックしましょう。

特に今まで家が建てられたことの無い土地は、インフラが引き込まれていない可能性があります。

 

失敗しない注文住宅の土地探しのコツ

これまでのまとめになりますが、土地探しによる失敗を回避するためのポイントを再確認しておきましょう。

• 必ず住宅会社にチェックしてもらう
• トータル予算で考える
• 何度か現地を確認
• 周辺エリアを歩いてみる
• 優先順位をつける

一番重要なのは、土地を単体で購入するのではなく、注文住宅の建物とセットで考えることです。良い土地が見つかっても焦って契約せず、必ずハウスメーカーや工務店に建築目線でチェックしてもらってください。

茨城県・栃木県の注文住宅土地探しは、私たち感動ハウスにぜひご相談ください。建築のプロとして候補の土地をチェックし、土地選びによる予算オーバーやトラブルの回避をお手伝いいたします。間取りのこと・土地のこと・資金計画のこと、どんなこともお気軽にお声掛けください。

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