【初心者必見】注文住宅の土地の探し方｜流れ・探し方・注意点
注文住宅は建売住宅と違って建てるときには土地が必要になります。相続した土地などすでに土地を所有していれば探す必要もありませんが、多くの人が土地から購入することになるかと思います。
初めて土地を探す人は「何から初めていいのか」「どこを注意すればいいのか」わからないことも多いかと思います。そこで今回は、土地探しの流れや具体的な探し方、注意点を初心者にもわかりやすく解説します。ぜひ参考にしてくださいね。
【コラムでわかること】
- ・土地探しの流れ
- ・土地の探し方
- ・土地を探すときの注意点
Contents
土地探しの流れ
最初に土地を探すときの基本的な流れを順番にご紹介します。
- 総予算を決定
- 土地の希望条件を話し合い、エリアを決定
借入額の上限を確認し「土地＋建物＋諸費用＝総予算」を決定
【総予算を決定するために確認すること】
- ・頭金をいくらまで出せるのか
- ・住宅ローンの借入可能額はいくらか
- ・毎月の返済で無理のない借入額はいくらか
「年収」や「返済期間」、「金利」などの条件によって住宅ローンの借入可能額を確認します。不動産会社に相談して正確な上限を確認することもできますが、気軽にインターネットでシミュレーションすることでおおよその上限を知ることができます。借入可能な上限を確認したら家族構成やライフスタイルに合わせて無理のない返済額にしましょう。
総予算を決定したら「土地費用」と「建築費用」の割合を決めます。この割合は土地探しやプラン作成の途中で予算をかける項目や優先順位が変わってくるかもしれません。
「立地条件を優先したけれど住宅の設備や性能をグレードアップしたいから建築費の割合を多くする」逆に「家の性能を重視していたけれど、駅から近くて広い土地のほうが欲しくなった」など考えが変わることもあります。
しかし、総予算を決めておけば予算内で調整することができるため注文住宅でありがちな「予算オーバー」がしにくくなりますよ。
土地の「条件と優先順位」を話し合い「エリア」を決定
土地に求める条件は家族でも異なります。どのような暮らしにしたいのかイメージしてみましょう。家族で話し合い条件をまとめます。また、予算内にするためにも優先順位を決めておくとよいでしょう。
住む「エリア」を決めることでより暮らしのイメージがしやすくなります。土地の相場も知ることができますよ。
【希望の条件】
- ・子育てのサポートが受けやすい実家から近い土地
- ・通勤通学に便利な土地
- ・駅からの距離
- ・駐車スペース２台＋４LDKが建てられる広い土地
- ・保育園・幼稚園・小学校に通いやすい土地
土地の探し方は3パターン
具体的な土地探しのそれぞれの特徴をご紹介します。
- ・インターネットで検索
- ・ハウスメーカーに依頼
- ・不動産会社に依頼
「インターネットで検索」は気軽だが判断しにくい
インターネットで土地情報は簡単に検索することができます。希望条件の「エリア」「価格」「広さ」を入力するだけで多くの土地情報を見ることができます。
しかし、情報量が多いためすべてを確認するだけで疲れてしまうことも。また、初めての土地探しの人では「どの土地がお得なのか」「希望の条件に一番適しているのはどれか」など判断がつきにくいというデメリットがあります。
インターネットでは、大まかな相場を確認したり、良さそうだと思う土地の条件を確認するのに適しています。
「ハウスメーカーや工務店に依頼」は一石二鳥で資金計画も立てやすい
注文住宅を依頼するハウスメーカーや工務店の中には土地探しも一緒におこなってくれる会社もあります。住宅のことを相談するのと同時に、土地探しも依頼できないか確認してみましょう。
土地と建物がセットになっている建売住宅とは違い「土地探し」と「家づくり」を同時におこなう必要がある注文住宅は、決める項目が多いため途中で息切れしやすくなります。しかし、これらの工程を１つの会社に依頼することでスムーズに契約しやすくなります。
【ハウスメーカーや工務店に依頼する場合】
- ・大幅に手間が省ける
- ・スケジュールが調整しやすくなる
- ・土地と建物の総予算が立てやすくなる
- ・予算オーバーになりにくい
「不動産会社に依頼」は未公開物件の情報が得られる可能性
不動産会社はインターネットやチラシに掲載されていない未公開物件の情報を持っている可能性があります。不動産会社にとって情報は命です。新規の情報やすぐに売れてしまいそうな条件の良い土地情報はあえてインターネットに載せずに、相談にきたお客様を優先して紹介することがあります。
不動産会社に土地探しを依頼することで自分では見つけることができなかった好条件の土地が見つかるかもしれません。
しかし、注意点として土地だけを先に決めてしまっても希望の住宅を建築できないリスクがあります。土地には用途地域などさまざまな制限があります。そのため、不動産会社で土地探しを依頼する場合には、同時にハウスメーカーや工務店でプラン作成を依頼し、購入したい土地に建築可能か確認してもらうことが大切です。
【不動産会社に依頼する場合】
- ・未公開物件の好条件の土地情報が得られる可能性がある
- ・不動産会社と施工会社の２つの会社を行き来するため時間と手間がかかる
- ・スケジュール調整がしにくい
土地探しとハウスメーカーを決めるのはどちらが先？
最初に希望のエリアを決めたほうが暮らしのイメージが立てやすいと解説しましたが、広い範囲でのエリア決定と購入予定の土地をピンポイントで探すのでは意味が違います。購入予定の土地が先の場合と施工会社が先の場合についてそれぞれ解説します。
土地探しが先の場合は「つなぎ融資」や「土地先行融資」を利用
- ・土地の購入を先に決めることで、住宅を建てるための予算が足りなくなるリスクがある
- ・希望の間取りが建築できないリスクがある
- ・「つなぎ融資」は金利が割高
- ・ハウスメーカー探しを焦ってしまう
希望の土地がみつかった場合、他の人に購入されないように契約を結びます。しかし、土地だけでは住宅ローンを組むことはできません。「将来住宅を建てることが決まっている」場合にのみ「つなぎ融資」と「土地先行融資」を利用することができます。そのため、急いでハウスメーカーを探すことになります。
・つなぎ融資とは
建物が完成するまでは「つなぎ融資」の利息だけを支払う住宅ローンです。一般的に普通の住宅ローンより金利が高く設定されています。
・土地先行融資とは
先に土地代だけを支払う住宅ローンです。建物完成後に建物の代金を支払うことになります。通常の住宅ローンと同程度の金利設定ですが、金融機関によっては土地先行融資を取り扱っていないところもあります。
ハウスメーカーが先の場合は「焦らず希望のプランを作成できる」
- ・じっくり家族にあったハウスメーカーを探すことができる
- ・資金計画が立てやすい
- ・希望の間取りの住宅を建築しやすい
注文住宅を依頼するハウスメーカーや工務店を先に探すことで、焦ることなくじっくり施工方法やデザイン、設備などを比較検討することができます。
また、建築費用の見積もりを確認してから土地を探すことで総予算を確認しやすくなります。いつの間に予算オーバーになってしまった！というリスクが低くなります。
その他、希望の間取りが土地に建てられるのかを相談することもできるため、土地に合わせて住宅を建てるのではなく、住宅に合わせて土地を購入することができますね。
土地の探し方の注意点
建ぺい率・容積率などの制限を確認
土地に関わるすべての制限を最初に知っておくことは難しいかと思います。しかし、基本的な制限だけでも知っておくことで、最初にインターネットで情報を検索する際に便利ですよ。細かな制限は気になった土地ごとに確認したほうがいいでしょう。
・建ぺい率
土地の広さに対して建築できる１階部分の面積です。建ぺい率50％なら100㎡の土地に対して１階の面積が50㎡までが上限です。
・容積率
土地の広さに対して１階２階合わせた総面積です。容積率100％なら100㎡の土地に総延べ床面積100㎡の住宅が建てられます。
必ず現地を確認する
【確認するポイント】
- ・日当たり
- ・昼と夜どちらも確認
- ・周辺環境を歩いて確認
- ・電柱の位置や嫌悪施設がないか
- ・ニオイや騒音
- ・車通りや歩道
資料だけでは確認できないことが現地に行くことで確認することができます。土地を購入してから後悔しないためにも時間をかけて確認してみましょう。
まとめ
住宅にこだわるのと同じくらい土地探しは重要です。今回の記事を参考に快適に暮らすための基盤となる土地を探してみてくださいね。
注文住宅をご検討中の方は「感動ハウス」にご相談ください
「感動ハウス」では、家族が「しあわせ」になれる家づくりのお手伝いをさせて頂きます。
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