【2022年】住宅ローン減税の改正されたポイントは?控除額や対象条件

住宅ローン減税 改正

2022年以降住宅を購入する人たちにとって、住宅ローン減税の改正の内容は重要になります。控除率が1%から0.7%に縮小されたことが大きくニュースで取り上げられていますが、それ以外にも「購入する物件によって変わる控除額」や「入居時期によって変わる控除額」など購入前に知っておきたいポイントは多くあります。

そこで今回の記事では、改正後の具体的な控除額の内容や条件について解説します。

【コラムでわかること】

  • ・改正後の住宅ローン減税の内容
  • ・改正後のポイント
  • ・住宅ローン減税の控除額を使い切れる年収
  • ・住宅ローン減税が受けられる条件

住宅ローン減税とは?

住宅ローン減税で喜んでいる夫婦

住宅ローン減税とは、年末時点での住宅ローンの残債に応じて税金を控除する制度です。基本的に「所得税」から控除されますが、所得税だけでは使い切れなかった場合「住民税」からも控除することができます。

「住宅ローン控除」という言葉も聞いた人がいるかと思いますが意味は同じになります。2021年末に終了予定でしたが「令和4年度税制改正大綱」で「2025年末」まで延長されることが閣議決定されています。

改正で1%から0.7%になぜ縮小された?

住宅ローン減税の控除率が改正されてガッカリする男性

改正されたポイントで一番みなさんの関心があるのが控除率の引き下げです。2021年末までは控除率1%で1年目~10年目までの期間は、毎年最大40万円の控除を受けられました。しかし、2022年度以降の入居であれば一律0.7%の控除率となります。

なぜ1%から0.7%に改正されたかというと、超低金利時代が続いてることで支払っている「利息」より「控除額」のほうが上回っていることが指摘されたからです。

【例 住宅ローン残債4,000万円 金利0.5%】

40万円(控除額)-20万円(利息)=20万円(利益)


上記のように、住宅ローン残債が多いほど控除額が増えます。利息より控除額が多いため利益を得ている状態です。そのため、早めに繰り上げ返済して住宅ローンの残債を減らすより、住宅ローン減税を受けている期間は貯金しておき期間終了後に繰り上げ返済する人などが増えました。

住宅ローン減税改正後のポイント

スーツを着た女性

今後住宅を購入する人たちにとって改正後の住宅ローン減税の気になるポイントはどこになるのでしょうか?

  1. 控除率「1%→0.7%」になったことで控除額の変更
  2. 所得制限「3,000万円→2,000万円」になったことで制度を受けられる人が縮小
  3. 「住宅の性能」によって控除の対象になる借入限度額が変更
  4. 「住む年」によって控除の対象になる借入限度額が変更

①1%→0.7%になると控除額はどうなる?使い切れる年収は?

サラリーマン
  • 2021年末まで:4,000万円×1%=40万円(控除額)
  • 2022年以降:4,000万円×0.7%=28万円(控除額)

4,000万円の住宅ローン残債がある場合、控除額「40万円」から「28万円」に縮小となります。その差は「12万円」です。1年間で12万円の差は大きく感じますね。

では、「28万円」になる控除額を最大限に利用できるのでしょうか?控除額は「所得税」と「住民税」から引かれることになります。納税している「所得税」と「住民税」の額によって控除額を使い切れるか使い切れないかが変わってきます。

【年収500万円の控除額】

年収500万円の人の所得税「14万円」住民税「25万円」とします。合計で「39万円」ですが「住民税」から控除できる上限は「9.75万円」です。そのため、控除できる合計は「23.75万円」になります。

つまり、年収500万円の人が4,000万円の住宅ローンが残っている場合に使い切れない部分は「4.25万円」ということになります。控除額を最大限利用できていません。

【年収700万円の控除額】

年収700万円の人であればどうでしょうか?所得税「32万円」住民税「38万円」と仮定すると所得税だけで控除額「28万円」を使い切ることができますね。

ですが、扶養家族がいる場合には「所得税」と「住民税」は少なくなるので、物件購入前に「控除できる所得税+住民税」を確認してみてくださいね。

【控除額のポイント】

年収と借入限度額によって使い切れる控除額が異なります。しかし、多くの人が住宅ローン減税を受けられる13年間ずっと4,000万円残債が残っていることはありません。毎年返済していくことで「控除の対象となる残債が減っていく=控除額が減る」ということを考慮することが大切です。


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②所得制限2,000万円

住宅ローン減税を受けることができる人が所得によって制限されています。2021年末までは3,000万円まで利用できましたが、2022年以降は2,000万円までの所得の人が対象となっています。年収が高い人は住宅ローン減税を受けられない可能性もありますので注意しましょう。

③住宅の性能によって借入限度額が変更

2021年末までは「最大4,000万円」が控除の対象でしたが、改正により2022年以降は「最大5,000万円」が控除の対象となります。

「環境性能がいい住宅」を購入した場合、利用できる控除額も上がるということです。環境に優しい住宅がより優遇されることになりました。

住宅の性能借入限度額  2022年~2023年入居借入限度額  2024年~2025年入居
認定住宅5,000万円4,500万円
ZEH水準省エネ住宅4,500万円3,500万円
省エネ基準適合住宅4,000万円3,000万円
その他の住宅3,000万円0円(2023年までに新築2,000万円)

【2022~2023年入居の場合の年間の最大控除額】

住宅の性能借入限度額 年間の最大控除額
認定住宅5,000万円35万円
ZEH水準省エネ住宅4,500万円31.5万円
省エネ基準適合住宅4,000万円28万円
その他の住宅3,000万円21万円

住宅の性能によって借入限度額が変わってきます。つまり、利用できる控除額も物件によって異なるということです。これから購入を検討している人は「住宅の性能」がどれに当たるのかを確認することが大切ですね。

④住む年によって借入限度額が変更

先ほどの表の通り2022年~2023入居と2024年以降の入居では、同じ住宅を購入しても控除額の対象となる借入限度額が減少していることがわかります。

「省エネ基準適合住宅」では、4,000万円から3,000万円と1,000万円もの差があります。また「その他の一般住宅」であれば2024年以降は、住宅ローン減税を受けられない可能性まであります。

【その他の一般住宅の場合の最大控除額】

  • 2022年~2023年入居:年間最大21万円×13年間=273万円(最大控除額)
  • 2024年入居:0円

上記の表の通り、入居する年によって最大で273万円も差があることがわかります。ですが、今住宅購入を検討している人は、遅くとも2023年には入居できると思いますので特に気にする必要はありません。

ですが「子どもが小学校に上がったら」「コロナが落ち着いたら」と1年~2年先に購入予定の人は最大控除額が切り替わるタイミングを意識しておきましょう。

改正後の住宅ローン減税が受けられる条件

【住宅ローン減税の条件とは】

  • ・住宅の床面積「50㎡以上」
  • ・所得1,000万円以下なら床面積「40㎡以上」
  • ・住宅ローンの借入期間は「10年以上」
  • ・所得が「2,000万円以下」
  • ・住宅ローンを利用した人が住む

住宅ローン減税が対象となる住宅は基本「50㎡以上」です。マンションではなく2階建ての戸建ての場合、多くが50㎡以上になるため心配はいりません。

まとめ

改正したことによって住宅ローン減税の優遇措置が得られる「環境性能の良い高性能住宅」がより注目されることになるでしょう。また、2024年以降さらに控除額が縮小されるので、早めに住宅購入を検討してみてはいかがでしょうか?


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